万亿城市更新投资图谱,万亿城市2020

万亿城市更新投资图谱,万亿城市2020

城市更新成为城市工作的重要抓手，有望带来2万亿元以上级别的投资，对相关细分产业链构成中长期利好。

周汇/文

继2015年12月20日之后，中央城市工作会议再一次重磅召开。

据新华社报道，中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。中共中央总书记习近平在重要讲话中总结新时代以来中国城市发展成就，分析城市工作面临的形势，明确做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务。

会议对中国城镇化从快速增长期向稳定发展期进行了明确的判断。会议强调，城市化发展的中心正在从“大规模增量扩张”的阶段转向“存量提质增效为主”的阶段。城市化发展理念正在发生根本性转变，强调从“规模优先”向“质量优先”转变，从“外延扩张”向“内涵增长”转变。在房地产方面，会议提出“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。”

会议部署城市工作7个方面的重点任务:一是着力优化现代化城市体系；二是着力建设富有活力的创新城市；三是着力建设舒适便利的宜居城市；四是着力建设绿色低碳的美丽城市；五是着力建设安全可靠的韧性城市；六是着力建设崇德向善的文明城市；七是着力建设便捷高效的智慧城市。

中国银河证券表示，2025年中央城市工作会议明确城市发展从增量扩张转向存量提质，强化内涵式发展与城市更新主线，将系统性推动涉及市政基建、绿色环保、智慧城市、城市更新等方向的投资预期上升，对A股中相关细分产业链构成中长期利好。城市更新、城中村和危旧房改造、城市基础设施生命线安全工程建设均为综合性活动，涉及建筑、建材、房地产、交通运输、环保等多个行业。

东北证券认为，城市更新有望拉动一个点以上的GDP增长，助力地产行业企稳。自2019年以来，中国城市更新行动持续推进，取得了显著成效。随着存量住房时代的到来，城市更新的需求将会越来越多。若后续能够出台更多专项债或政策性金融工具，那么城市更新便有望拉动更多的投资。假设总投资额以2022年为基准，城市更新有望带来2万-3万亿元的投资，相当于2024年GDP的1.5%-2.2%，保守估计也会在1个点以上。

城市发展三个阶段

复盘过去历次中央城市工作会议，天风证券认为中国城市发展道路经历了三个阶段关键转型：从1960年代控制人口规模化解“过度城市化”，到1978年制度破冰开启全球最大规模城镇化进程，最终迈向2015年以“质量变革”为核心的新阶段。

1960年至1963年：“过度城市化”现象出现，政策提出控制城市人口。1953年的大规模工业化建设使大批农民流入城市，1957年至1960年间，全国城镇人口从9950万增长至13070万，城市化率由15.39%增长至19.75%，一定程度上出现了“过度城市化”现象。

为减轻城市供给负担，中共中央、国务院于1960-1963年间召开两次重要会议（1962年北戴河中央工作会议与1963年第二次城市工作会议）。通过控制城市人口、调整市镇建制等举措，1961-1963年，全国城镇人口减少了2600万，城市数量从208座降至174座，城市化率也由19.29%回落至16.84%。

1978年：城市建设历史性转折，中国城市化水平迎来快速增长。1978年，国务院在北京召开第三次全国城市工作会议，会议制定了《关于加强城市建设工作的意见》，强调城市在国民经济发展中的重要地位和作用，要求城市适应国民经济发展的需要，提出了城市整顿工作的一系列方针、政策，使城市建设与经济社会发展、经济体制改革深度协同。

此次会议实质构建了改革开放初期城市发展的政策框架，其制度红利直接催化了中国城市化进程的历史性跃升——1978-2014年，城市化率由17.92%飙升至55.75%，城镇人口规模扩张4.3倍（从1.72亿增至7.49亿），城市数量增长240%（从193座增至657座），中国城市化发展进入前所未有的快速增长期。

2015年：中国城市化进程进入以“质量变革”为核心的新发展阶段。时隔37年，中央层面再度召开全国城市工作会议，会议召开于中国城镇化率突破55.75%（2014年）、城镇人口达7.5亿的历史节点，既是对改革开放以来全球最大规模城镇化成就的总结，更是针对“城市病”集中爆发期（雾霾污染、交通拥堵等）的应对。会议首次将城市工作提升至中央顶层设计高度，明确提出以“创新、协调、绿色、开放、共享”新发展理念为统领，构建包含“提升规划水平、提升建设水平、提升管理水平、推进改革创新”的新型城市治理框架。

其核心突破在于确立了“以人为本、依法治市”的基本原则，将解决城市病与提升环境质量、生活品质、城市竞争力深度绑定，最终目标指向建设“和谐宜居、富有活力、各具特色”的现代化城市群。这标志着中国城市化道路从规模驱动向质量驱动的历史性转型，为全球超大型经济体的城市治理提供了“中国方案”。

天风证券认为，随着城镇化率已达到相对高位，中国城镇化增长斜率放缓，城市发展趋势重心从扩容到提质，从过去的城市建设现代化为核心转向以人民群众的价值判断和满意程度为核心。

城镇化率增长已开始放缓，城市发展将由扩容为主转换为提质为主。2015-2024年，中国城镇化率持续提升，进一步增长到67%，但增速持续放缓，由2015年的1.58%降至2024年的0.84%，增长斜率放缓。

根据《推进新型城镇化：阶段定位、面临挑战与实现路径》报告，中国城镇化进程已经由“加速期”的前半程转向“加速期”的后半程，逐渐向城镇化“成熟期”过渡。在城镇化加速期的后半程，随着经济发展、技术进步、人均收入水平提升以及人口代际转型，人民群众对城市品质提出了更高、更加多元化的需求。与以往主要注重面积扩张、大规划建设的高速增长阶段不同，城镇化进入新阶段之后，转变城市发展方式、推动城市品质提升和高质量发展成为更加紧迫的任务。

中国城市建设将继续以“人民城市”为核心，强调“人民城市人民建、人民城市为人民”。2019年，习近平总书记在上海考察时提出了“人民城市人民建、人民城市为人民”理念。2022年，党的二十大报告指出，要“加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。”2024年，党的二十届三中全会明确提出：“坚持人民城市人民建、人民城市为人民。健全城市规划体系，引导大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。”

人民城市理念内涵丰富，为新时代城市建设提供了根本遵循。其核心要义在于坚持“人民至上”，建设主体是广大人民群众，建设标准以人民群众的价值判断和满意程度为准，建设目标是满足人民对美好生活的向往。

发展理念发生转变

新一届中央城市工作会议召开，明确当前做好城市工作的总体要求和重点任务，进一步强调践行人民城市理念。

2025年7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行，这是继2015年12月20日召开的中央城市工作会议后又一次全国性城市工作会议。会议总结了新时代以来中国城市发展的成就，分析城市工作面临的形势，明确了做好城市工作会议的总体要求、重要原则、重要任务。

会议提出当前和今后一个时期城市工作的总体要求是：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，全面贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述，坚持和加强党的全面领导，认真践行人民城市理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持因地制宜、分类指导，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

会议对中国城镇化从快速增长期向稳定发展期进行了明确的判断。表明了城市化发展的中心正在从“大规模增量扩张”阶段转向“存量提质增效为主”的阶段。城市化发展理念正在发生根本性转变，强调从“规模优先”向“质量优先”转变，从“外延扩张”向“内涵增长”转变。中国银河证券认为，这种转变并非简单的政策修正，而是基于对中国经济发展阶段、人口结构变化和资源环境约束的深刻认识。

会议部署了城市工作7个方面的重点任务，包括着力优化现代化城市体系、着力建设富有活力的创新城市、着力建设舒适便利的宜居城市、着力建设绿色低碳的美丽城市、着力建设安全可靠的韧性城市、着力建设崇德向善的文明城市和着力建设便捷高效的智慧城市。

城市更新的新内涵

城市更新是城市发展到一定阶段，通过系统行动实现空间再造与功能升级，从增量扩张转向存量提升阶段的有机再开发过程。城市更新的核心在于城市功能的重塑、生活品质的跃升和历史文化的传承，需要坚持保护优先、因地制宜、渐进更新原则，构建政府引导、市场运作、公众参与的多元共治机制，最终打造出宜居、韧性、智慧的人民城市。

随着中国城市化进程持续推进，中国针对城乡中不符合现代化发展要求的建筑开展了重建与更新工作，并相继提出了“旧城改造”“棚户区改造”“城市更新”等概念。那么“城市更新”与前两者有何区别呢？

“旧城改造”是指对城市建成区中功能衰退、环境老化的区域进行必要调整和改变，从而达到城市发展要求和满足城市居民生活需要的综合性工程，包括再开发、整治、保护三方面内容。

再开发：针对布局混乱、功能完全丧失的片区，通过整体拆除和新建实现土地合理利用和功能重置，彻底改变原有地区景观的大规模城市改造建设。

整治：指在城市功能部分丧失，城市环境质量正在恶化的地区，拆除不良建筑物和构筑物，对尚可使用或具有保留价值的城市建筑物和构筑物进行保护性修缮、改造，新建各种必要的城市设施，部分改变原有地区景观的中等规模城市改造建设。

保护：指在现状良好，具有保留价值的建筑物、构筑物、街区进行保护性维护修缮，基本不做改变的小规模改造建设。

“棚户区改造”是国家针对建筑密度大、结构简陋、安全隐患突出的集中连片危旧住房区域，实施的重大民生工程和发展工程。其核心是通过拆除重建或综合整治，显著改善以低收入群体为主的居民住房条件，圆群众“住房梦”。同时，作为稳增长、调结构的重要举措，“棚户区改造”还能够拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位。

城市更新是“旧城改造”与“棚户区改造”的升级与拓展，其内涵从单一物质改造转向经济、社会、生态多维重构，更能反映出城市土地整治目标的多元化与综合性。

城市更新，是指在特定城市建成区（涵盖旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内，依据城市规划和法定程序，开展综合整治、功能调整或拆除重建的活动。城市更新主要步骤则包括申报与立项、规划编制与审批、实施阶段和利益分配阶段。通常，具备以下情形之一的区域会启动城市更新：城市基础设施或公共服务设施亟须完善；环境恶劣或存在重大安全隐患；现有土地用途、建筑功能或资源能源利用明显滞后于社会经济发展要求，阻碍城市规划实施；依法或经市政府批准需进行更新的其他情形。

因此，天风证券认为城市更新的本质，是从以人为本的城镇化质量提升和城市文化合理利用出发，对城区的公共设施、既有建筑、存量建设用地等要素，遵循提升城市发展质量、改善市民居住条件与保护城市文化协调发展的原则，进行科学、合理且有效的稳定更新。

城市更新政策演变

中国城市更新政策历经“棚改破局→旧城综合整治→国家战略多维拓展”的深化升级，政策目标从解决基础民生向构建“宜居、韧性、智慧城市”演变，驱动模式从物理空间改造转向可持续、多层次的可持续的城市更新机制建设。

2013年，棚户区改造破冰启动：政策聚焦棚户区改造破局，明确优先推进资源枯竭型城市及工矿棚户区更新。2013年7月，国务院发布《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中提出，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造；同年12月，住建部发布《全国住房和城乡建设工作会议公报》提出，重点推进各类棚户区改造；转变城乡规划理念，切实提高城乡规划编制的科学性；鼓励社会资本参与城市基础设施建设。

2014-2019年，旧城改造内涵深化：以旧城改造为核心抓手，系统推进居住环境与基础设施综合整治。2014年，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出健全旧城改造机制，优化提升旧城功能，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境。《2015年中央城市工作会议》提出有序推进老旧住宅小区综合整治；2016年，《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》提出全面提升城市功能，加快城镇棚户区、城中村和危房改造；《2019年政府工作报告》提出城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

2020年至今，国家战略引领下的多维拓展：城市更新上升为国家战略，行动框架覆盖“三区一村”改造、生态修复、智慧韧性城市建设等多维度。2020年，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程；《2021年政府工作报告》提出实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量；2022年，《“十四五”新型城镇化实施方案》提出有序推进城市更新改造，重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造；2023年，《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》提出提出统筹推动既有建筑更新改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设等城市更新工作，强化精细化城市设计引导，加强存量资源统筹利用，同年《中央经济工作会议公报》提出加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。

《2024年政府工作报告》提出稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍环境、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。新型城镇化要处处体现以人为本，提高精细化管理和服务水平，让人民群众享有更高品质的生活；同年《关于开展城市更新示范工作的通知》提出结合开展城市地下管网更新改造、污水管网“厂网一体”建设改造、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造等重点工作，不断推进城市更新工作。

2025年，《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》提出继续支持部分城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制，推动补齐城市基础设施的短板弱项，加强消费型基础设施建设；同年《关于持续推进城市更新行动的意见》（下称“《意见》”）提出加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，建立健全多层级、全覆盖的公共服务网络，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。

城市更新重点任务

天风证券认为，《意见》明确了当前的城市更新重点任务，即社区层面推进老旧小区更新，城市层面推动基础设施建设进一步补短板、强弱项、增效能，社会层面强调保护传承历史文化遗产和推动城市生产生活和社会治理的数字化、绿色化、智能化。

中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《意见》，要求坚持稳中求进工作总基调，转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。

主要目标是：到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。

该《意见》提出八项主要任务，包括：加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。该意见提出加强支撑保障，包括：建立健全城市更新实施机制，完善用地政策，建立房屋使用全生命周期安全管理制度，健全多元化投融资方式，建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，健全法规标准。最后该意见提出强化组织实施：在党中央集中统一领导下，各地区各有关部门要结合实际抓好本意见贯彻落实。省级党委和政府要确定本地区城市更新行动的目标任务，做好上下衔接。城市党委和政府要切实履行责任，构建市级统筹、部门联动、分级落实的工作格局，加强政策统筹，强化资金等保障，稳妥有序实施城市更新行动，力戒形式主义，杜绝搞“花架子”。

社区层面，城市更新的重点任务是推进老旧小区更新，老旧小区更新带动多产业协同发展。许多老旧住宅的居住条件与“好房子”要求存在一定差距，《意见》提出加强既有建筑改造利用和推进城镇老旧小区整治改造的任务要求。更新内容主要涉及三个方面。

一是对于住房结构存在严重安全隐患、不具备加固维修条件的房屋翻新或重建，对于缺乏必要居住设施的住房，要进行住宅成套化改造，改善居民的居住条件。二是对存在房屋破损、管线老化，但没有结构危险的房屋进行修缮，重点解决老旧住宅下水道堵塞、水管老化破损及跑冒滴漏、燃气管道老化、暖气管道老化破损、电路老化等基础设施问题。三是对居民老龄化程度较高的住宅楼，积极推进适老化改造，根据居民意愿加装电梯，修建无障碍通道、引进老年人生活照料、康复护理和老年食堂等，满足老人生活需求。

城市层面，城市更新的重点任务是城市基础设施建设进一步补短板、强弱项、增效能。“十四五”时期以来，在提升安全韧性方面，中国已累计建设改造各类市政管网50万公里，消除城市易涝积水点4800多个，同时有超过一半的地级及以上城市开展城市基础设施生命线安全工程建设，配套加装物联智能感知设备，保障城市基础设施安全运行；在改善人居环境方面，建成城市道路56.4万公里，轨道交通里程1.1万公里，地级及以上城市建成区的黑臭水体基本消除，促进城市生态环境改善和绿色低碳发展，海绵城市建设取得明显成效。

不过，城市基础设施建设仍须进一步补短板、强弱项、增效能。《意见》明确，加强城市基础设施建设改造要全面排查城市基础设施风险隐患。推进地下空间统筹开发和综合利用。加快城市燃气、供水、排水、污水、供热等地下管线管网和地下综合管廊建设改造，完善建设运维长效管理制度。推动城市供水设施改造提标，加强城市生活污水收集、处理和再生利用及污泥处理处置设施建设改造，加快建立污水处理厂网一体建设运维机制。

加快建设城市综合道路交通体系，推进海绵城市建设，推动生活垃圾分类提质增效。加强公共消防设施建设，适度超前建设防灾工程。完善城市交通基础设施，发展快速干线交通、生活性集散交通和绿色慢行交通，加快建设停车设施。

社会层面，城市更新的重点任务是强调保护传承历史文化遗产和推动城市生产生活和社会治理的数字化、绿色化、智能化。城市更新要处理好保护与发展的关系，在保护传承中焕新。一个城市的历史遗迹、文化古迹、人文底蕴，是城市生命体的重要部分。城市更新不是“建新”，不是大拆大建，要坚持保护第一、应保尽保、以用促保，在城市更新全过程、各环节加强城市文化遗产保护。

同时，城市更新需要打造宜居空间，推动城市生产生活和社会治理的数字化、绿色化、智能化。韧性城市强调城市在面对自然和社会外在冲击时保持抗压、存续、适应和保障城市生命线的能力，要高标准高质量推进市政基础设施建设，强化物联网感知设备的部署与联网监测，增强城市风险防控和治理能力。智慧城市是物联网、大数据、云计算等新一代信息技术支撑下的城市新形态，要积极推进“技术赋能空间”，构建城市“感知神经”，不断推动城市生产生活和社会治理的数字化、绿色化、智能化。

概言之，要着力通过城市更新，让城市散发人文魅力的同时，日益美丽宜居、安全韧性、绿色智能，成为人们高品质生活的空间。

城市更新规模空间

东吴证券表示，从相关部门公布的数据看，2024年全国实施城市更新项目数量与往年基本持平，但完成投资规模有所下降。考虑到实施难度相对较小、收益易于平衡的项目过去4年大概率已基本落地，未来城市更新或将不得不面对更多权属复杂、改造成本偏高、收益平衡较难但居民需求迫切的项目需求。

具体来看，2021年，全国共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元；2022年，全国共实施6.5万个城市更新项目，总投资达5.8万亿元；2023年，截至当年11月末，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个；2024年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。

“十五五”期间，城市更新预计至少能够完成4.48万亿元总投资，折合每年近9000亿元。城市更新是危房改造、城镇老旧小区整治改造、老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造、城市基础设施建设改造的“集合体”，“十五五”期间，城市更新的潜在需求预计将主要来自城中村改造、老旧小区改造与城市基础设施建设改造。

其中，老旧小区改造与城市基础设施建设改造方面，2024年，国家发展改革委披露“2023-2024年安排中央预算内投资、增发国债和超长期特别国债资金超过4700亿元，重点支持地下管网改造、城镇老旧小区改造等城市更新项目。今后几年，城市更新仍是政府投资的支持重点。”如果未来保持这样的投资强度，那么在“十五五”期间,即使不考虑财政资金的撬动作用，老旧小区改造与城市基础设施建设改造预计至少也可贡献2.35万亿元新增投资。

城中村改造方面，考虑到许多城中村的房屋类型为自建房而非商品住宅，因此或可参考城市自建房的面积作为“十五五”期间城中村改造的潜在规模。参考《中国人口普查年鉴》，截至2020年，在全国城市、镇范围内，住房来自于自建的家庭户户数合计为639.04万户，按照家庭户平均住房建筑面积估算，上述自建房总建筑面积约为6.66亿平方米。

剔除2024年已开展城中村改造惠及居民136.7万户、2025年开展城中村改造可能惠及100万户（假设均为自建房）后，如果“十五五”期间，对剩余自建房采用“半拆半整”的模式予以全部改造，其中半数拆除重建部分假设新小区楼面价为7000元、建安费用为3000元/平方米，半数整治提升部分假设单位改造成本为170元/平方米，那么城中村改造预计将在“十五五”期间贡献2.13万亿元新增投资。

为顺利推进城市更新工作，中央通过城市更新财政补贴资金进行定向补助。“十四五”以来，中央共安排中央补助资金约1594亿元支持城镇老旧小区改造，2023年来，安排中央补助资金153亿元支持推进城中村改造，“十四五”期间，安排中央补助资金约600亿元，支持60个城市系统化全域推进海绵城市建设，带动总投资1600亿元。2024年，安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元，支持地方开展城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升工程等项目。

天风证券表示，中央城市更新财政补助资金旨在形成精准引导机制和杠杆放大效应。其精准引导机制主要通过实施区域差异化补助、进行分领域定向投放以及采取竞争性分配方式来实现，以此明确引导城市更新的发展方向，并以点带面产生示范效应。同时，补助资金致力于实现显著的杠杆放大效应：中央资金投入的项目通常要求地方财政配套，并吸引社会资本参与。中央资金通过发挥“信用增级”“收益共享”和“制度创新”的作用，有效撬动多方资金投入，从而显著放大财政资金的带动效应，推动更大规模的城市更新项目实施。

城市更新投资图谱

天风证券表示，《意见》强调,“促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。”从国际经验和城市发展规律来看，中国城市发展已经进入以存量提升为主的新阶段，城市更新成为转变城市发展方式、提升人民居住品质的必然选择。2025年中央城市工作会议召开，强调以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手。建议关注室内设计、建筑建材、地下管网、电梯、城市规划、智慧城市等相关领域。

中国银河证券表示，从资本市场视角看，2025年中央城市工作会议明确城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，强化内涵式发展与城市更新主线，将系统性推动涉及市政基建、绿色环保、智慧城市、城市更新等方向的投资预期上升，对A股市场相关细分产业链构成中长期利好。

城市更新、绿色建材、智能交通、地产管网改造、老旧小区改造、公共服务平台等板块，将获得政策红利的持续加持，其中，城市更新、城中村和危旧房改造、城市基础设施生命线安全工程建设均为综合性服务，涉及建筑、建材、房地产、交通运输、环保等多个行业。同时，强化“以人为本”与公共服务导向，也将推动医疗、养老、教育等“新基建”逻辑重新活跃，提升相关板块的配置价值。在政策“托底”与结构优化导向下，城市更新有望成为逆周期调节下的中枢投资主线，增强A股防御性与结构性行情韧性。

2025年一季报显示，钢铁、建筑材料、建筑装饰、房地产、公用事业等行业营业收入同比均出现负增长，家用电器、交通运输、环保行业的营业收入同比则实现正增长。从盈利能力来看，钢铁、房地产行业的净资产收益率ROE(TTM)为负值，即未实现盈利；建筑材料行业的ROE(TTM)也相对较低。随着创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市建设开展，城市更新相关行业业绩也有望显著改善。

对房地产而言，中央城市工作会议为行业重塑发展范式提供了方向性的指引。

2025年上半年，中国房地产市场延续深度调整态势，供需两端疲软格局未改。供给侧方面，房企在融资受限与预期疲弱下新开工意愿持续低迷，竣工进度整体放缓；需求侧则表现为销售面积与金额双双回落，一二线城市价格出现结构性分化，但整体“量缩价软”的市场状态依旧延续，信心修复进程显著滞后。

会议明确提出构建房地产发展新模式、推动城中村与危旧房改造、加快存量资产盘活，释放出“去库存”与“扩融资”双向发力的政策预期。一方面，财政部计划扩大专项债用于收储存量房与土地，央行已将保障性住房再贷款比例上调至100%，未来或通过专项借款加大对地方政府土地收购的支持，构建政府托底框架；另一方面，房企融资展期政策预计延续至2026年，短期内有望缓解流动性紧张状况。与此同时，市场分化趋势也将愈加显著——一线及强二线城市受益于产业支撑与人口净流入，房价有望率先企稳，而三四线城市则因人口外流与高库存叠加，价格调整周期将更为持久。

中国银河证券表示，从长期视角看，房地产金融属性弱化、消费属性强化的转型路径不可逆转，行业将加速从高杠杆+高周转向高品质+轻资产运营演化。未来，具备产品力、服务力与稳健运营能力的房企将在估值体系重构中获得优势，而缺乏核心资源与融资能力的中小房企，则将面临更大出清压力。行业生态已步入重构深水区，优胜劣汰逻辑愈发清晰。

本文刊于07月26日出版的《证券市场周刊》

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